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  • 索引號:000014349/2019-00758
  • 文號:古政辦發〔2019〕11號
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  • 发文日期:2019-05-10 00:00:00
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古丈縣住宅專項維修資金 管理办法

來源: 發布時間: 字體大小:
 GZDR-2019-00002

 



古政辦發〔2019〕11

 

古丈縣人民政府辦公室

關于印發《古丈縣住宅專項維修資金

管理辦法》的通知

 

各鎮人民政府,縣直有關單位:

古丈縣住宅專項維修資金管理办法》已經縣人民政府同意,现印发给你们,请认真遵照执行

 

 

                古丈縣人民政府辦公室

                2019510  


古丈縣住宅專項維修資金管理办法

 

第一章  

第一條  为了加强对住宅專項維修資金的管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护住宅專項維修資金所有权人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和建设部、财政部《住宅專項維修資金管理办法》等法律法规,结合我縣實際,制定本辦法。

第二條  古丈縣行政區域內商品住宅(含經濟適用房、廉租住房、拆遷安置房等保障性住房)、非住宅(含寫字樓、商業用房、車庫),售后公有住宅專項維修資金的交存、使用、管理和监督,适用本办法。

本办法所称住宅專項維修資金,是指專项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三條  本辦法所稱住宅共用部位,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位,一般包括住宅的基礎、承重牆體、柱梁、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備,是指根據法律,法規和房屋買賣合同,由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備,一般包括電梯、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、天線、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等,具體按湖南省人民政府建設行政主管部門已界定的內容確定。

第四條  住宅專項維修資金管理实行專户存储、專款專用、所有权人决策、政府监督的原則。

第五條  古丈縣住房保障中心(縣房産局)會同財政部門負責古丈縣住宅專項維修資金的指导与监督縣住房保障中心負責全縣住宅專項維修資金的交存、使用、管理等日常管理工作。

第二章  機構及其職責

第六條  成立古丈縣住宅專項維修資金監督管理委员会,其成员的行业来源和组成比例应当符合国家法律、法规规定,由縣政府办、縣财政局、縣审计局、縣监察、縣市場監管局、縣发改局、自然資源局、縣住建局、縣住房保障中心等相關職能部門組成。

第七條  住宅專項維修資金監督管理委员会及其成员单位职責:

()負責縣住房保障中心的管理、工作調研。

()古丈縣住宅專項維修資金的监督、管理。每年定期召开两次監督管理委员会会议,研究决定古丈縣住宅專項維修資金管理的重大事项。

()縣住房保障中心負責对住宅專項維修資金交存、使用的日常管理。住宅專項維修資金一次性使用在30萬元以上必須經監管委員會集體研究,並報上級主管部門備案。

()住宅專項維修資金实行專账封闭式运行,除用于日常维修、拆迁和房屋損失支取等开支,禁止利用住宅專項維修資金从事借贷、融资、投资、买賣股票或挪作他用,確保資金安全。

()縣政府办負責协调各相關部门的工作。

()縣财政局負責对住宅專項維修資金收支财务管理和会计核算制度执行情况进行监督。

()縣审计局負責对住宅專項維修資金的运作情况进行定期审计监督。

()縣监察負責对住宅專項維修資金管理情况进行监察。

()縣发改局負責监管资金交存标准是否按照相關文件执行。

()市場監管局負責协调湖南特种设备检验检测研究院(湘西分院),做好對物業小區特種設備的檢驗、檢測。

(十一)縣自然資源局負責建设工程规划许可证范围内的商品住宅、非住宅规划认定。

(十二)縣住建局負責住宅物业小区的房屋质量鉴定。

第八條  監督管理委員會每半年召開一次會議必要時,由監督管理委員會主任、1/3以上成员单位联名或住宅專項維修資金管理机构提议,可以召开临时会议,讨论研究有关事项,監督管理委员会对议定事项实行集体决策原則,半数以上成员同意既可通过。

第九條  縣住房保障中心职責:

()負責住宅專項維修資金政策法规的宣传工作。

    ()負責住宅專項維修資金的交存、过户、销户工作。

()負責住宅專項維修資金的核算、保值和增值。

()負責住宅專项维修资的使用劃撥和監管工作。()負責住宅專項維修資金增值收益分配

()承辦上級決定的其他事項。

第三章  

第十條  住宅專項維修資金实行业主自交,各房地产开发建设单位不得以任何形式向业主代收维修资金。

第十一條  古丈縣规划范围的同一物业区域内,非单一产权的商品住宅、非住宅,其相關业主应当交存住宅專項維修資金,但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备除外。

第十二條  本办法实施前,房屋已經出售但未建立住宅專項維修資金的,应当补建。

本办法实施前已代收但未交存到住宅專項維修資金管理專户的相關单位,应按要求及时交存到管理机构否則,住房保障行政主管部门可依法查处。未按照本办法规定交存住宅專項維修資金的,縣住房保障中心不子辦理相關手續。

购买预售商品房的购房者在办理房屋预告登记时,将首期住宅專項維修資金直接存入古丈縣住宅專項維修資金專户。开发建设单位不得代收首期住宅專項維修資金,未办理房屋预告登记的开发建设单位,购房人应当在办理房屋交付手续前将首期住宅專項維修資金交存至專户。

房屋所有權轉讓時,業主應當向受讓方說明維修資金交存和結余情況並出具有效證明;未交存或未按標准交存維修資金的,應在辦理房屋轉讓手續前完成交存或续交手續。

開發建設單位在辦理房屋幢證時一并将其自留和未售部分房屋的首期住宅專項維修資金交存至專户。房屋售出后,购房人向开发建设单位交纳该房屋的住宅專項維修資金,并变更相应账户。

第十三條  商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅專項維修資金,每平方米建筑面积交存首期住宅專項維修資金的数额由縣房地产主管部门按当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%分類確定,並適時調整和公布。

第十四條  出售公有住房的,按照以下规定交存住宅專項維修資金:

()业主按照所拥有物业建筑面积交存住宅專項維修資金,每平方米建筑面积交存首期住宅專項維修資金的数额为当地房改成本的2%

()售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

第十五條  管理机构应当向交存人出具由省财政厅统一监制的專用票据,此票据是业主交存住宅專項維修資金的合法凭据。

第十六條  业主交存的住宅專項維修資金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金属于公有住房售房单位所有。

第十七條  业主分户账面住宅專項維修資金余额不足首期交存额30%的,應當及時續交,續交方案由業主大會決定。業主應當在接到續交通知之日起30日内,将续交的住宅專項維修資金存储到專户管理银行;业主未按规定交存首期和续交住宅專項維修資金的,业主委员会应当督促其交存,拒不交存者,业主(業主代表)大會可決定限制其在物業管理區域內的共同管理權,並可向人民法院提起民事訴訟。

未成立業主大會的,續交方案由縣住房保障中心會同相關部门确定。

第四章  使

第十八條  住宅專項維修資金应当專项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。

第十九條  住宅專項維修資金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和負担人相一致的原則

第二十條  住宅共用部位的維修和更新、改造範圍包括:

()屋面防水層破損,頂層房問滲漏的;

()樓房外牆出現雨水滲漏,引起外牆內表面浸濕;

()樓房外牆外裝飾層出現裂痕、脫落或者空鼓率超過國家相應標准、規範的規定值;

()外牆及樓梯問、公共走廊塗飾層出現開裂,鎊漬、起泡、翹皮、脫落、汙染;

()公共區城窗台、門廊挑槽、樓梯路步及扶手、維護牆、院門等出現破損的;

()公共區域門窗或者護欄破損的;

()住宅共用部位需要維修和更新改造的其他情形

第二十一條  住宅共用設施設備的維修和更新、改造範圍包括:

()電梯及主要部件的維修或者更換;

()避雷設施不能滿足安全要求的;

()樓內的排水(排汙)设备出现故障,排水管道漏水、锈蚀严重,排汙泵锈蚀或者其他设备损坏的;

()水箱、泵房等二次供水設施損壞需要維修和更新、改造的,但依法或者依合同約定應當由供水企業承擔的除外;

()住宅共用設施設備需要維修和更新、改造的其他情形。

第二十二條  住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造,涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的,開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建築面積,分攤維修和更新、改造費用。

   第二十三條  住宅共用部位、共用設施設備的維修和更

改新造費用,按照下列規定分攤:

()商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相關业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

()售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相關业主和公有住房售房单位按照所交存住宅專項維修資金的比例分摊;其中,应由业主承担的,再由相關业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

()售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,先按照建筑面积比例分摊到各相關物业。其中,售后公有住房应分摊的费用,再由相關业主和公有住房售房单位按照所交存住宅專項維修資金的比例分摊

()业主分户账面余额不足以支付分摊费用的,由该业主补足,未交存住宅專項維修資金的,由业主大会形成决议,业主委员会督促其交存,分摊费用由该业主承担。

第二十四條  住宅專項維修資金在縣住房保障中心代管期间,商品住宅、非住宅保质期满后共用部位、共用设施设备需要使用住宅專項維修資金的,按照以下程序进行:

(一)提出使用方案(申請)

物业服务企业、业主委员会、相關业主根据住宅共用部位、共用设施设备现状及业主的意见,自行或者委托相關单位制定维修资金使用方案;

維修資金使用方案的內容應包括:維修工程的預算、工程合同、維修施工單位的比選方式、維修資金列支範圍和分攤方式等;

物業小區成立業主委員會的、由業主委員會或業主委員會授權委托物業服務企業、施工單位提出申請並提供維修預算,經業主委員會審核後,業主委員會成員在報告上簽字同意,報縣住房保障中心;

物业小区未成立业主委员会的、由相關受益业主授权委托物业服务企业或施工单位提供维修预算,經相關业主审核同意签字后,报縣住房保障中心;

既无业主委员会又无物业服务企业的物业小区,由相關受益业主提供业主证明(産權證複印件、身份證複印件)、社区居民委员会聘请中介部门作出维修预算,經相關业主审核同意后报縣住房保障中心

(二)外勘

縣住房保障中心受理申請報告後,安排外勘人員外勘,明確維修範圍、受益戶室,並出具受益戶室簽名表。

(三)業主決策

物业服务企业、业主委员会、相關业主应该将维修资金使用方案、维修施工单位等事项报资金列支范围内專有部分占建筑總面积三分之二以上的业主且占總人数三分之二以上的业主书面同意,并在小区明显位置进行公示。

(四)維修施工單位的選擇

工程预算完成后,物业服务企业、业主委员会、相關业主通过公开,公平、公正的竞选方式选定具备相關资质的维修施工单位,并签订施工合同(合同須經業主決策同意方能生效)

维修工程项目较小的,为节约费用,业主委员会或相關业主可采取竞争性谈判等简易方式,选定维修施工单位成聘用有專业技能的施工人员。

(五)質量管理

物业服务企业,业主委员会,相關業主代表应当参与维修工程施工现场监管,对工程范围、工程数量、所需材料进行现场签证并提出书面意见。维修资金使用金额较大的维修工程,可由业主委员会决定聘请工程监理机构现场签证,所需费用列入维修成本。

(六)竣工驗收

工程竣工后,物业服务企业、业主委员会、相關業主代表应对维修工程进行验收,出具验收意见

(七)質量保修

維修工程質量按照国家法律法规和建设工程质量相關基数规范的规定执行,建筑区划内共用部位、共用设施设备维修工程的质量保修内容和期限,须按建设部《房屋建筑工程质量保修办法》的规定在维修工程合同中明确约定。

第二十五條  發生危及房屋使用安全等緊急情況時, 业主委员会、相關业主、物业服务企业(聘請物業服務人員的社區居委會)应立即组织维修并报住宅專項維修資金縣住房保障中心机构现场查勘,并要求业主委员会及相關业主形成会议纪要,在单元出入口显著位置进行公示,公示情况留存影像资料;紧急维修结束后,按照维修资金使用程序完善相關手续,工程完工后维修费用从相關业主个人住宅專項維修資金账户中列支。

第二十六條 第二十五條所称紧急情况包括:

(一)屋面、外牆防水局部損壞,滲溺嚴重影響使用的。

()樓體單側外牆飾面脫落,圍護欄斷裂、管道脫薄等危及人身安全的。

()發生供水管道嚴重漏水、水泵泵體漏水、泵電機燒毀等情況,導致供水中斷的;專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,危及人身財産安全的。

()電梯發生沖頂、蹲底或意外災害危及人身安全的;定期检验时被責令停梯整改的。

()消防系统、电力系统出现功能障碍或部分设备损坏严重等重大安全隐患或紧急情况,經相關资质单位检测、鉴定要求整改的。

()其他嚴重影響房屋使用和安全的緊急情況。

第二十七條  公有住房(房改房)住宅專項維修資金使用程序:

()由原單位向縣住房保障中心提交申請報告。

()縣住房保障中心受理申請報告後,安排外勘人員外勘,明確維修範圍。

()縣住房保障中心核定審批後,維修、更新和改造項目方可開工。開工後,先按工程進度核定工程費用50%撥付維修資金;工程结束后,經縣住房保障中心组织相關单位验收合格,持相關票据到縣住房保障中心辦理結算手續

第二十八條 下列费用不得从住宅專項維修資金列支:

()依法應當由房地産開發企業或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修和更新改造費用:

()依法应当由相關单位的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

()應當由當事人承擔的因人爲損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修複費用;

()根據物業服務合同約定,應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用;

()其他不應列支的情形。

第二十九條  住宅專項維修資金的维修、 更新、改造费用在一定金额以上的,应当經具备相应资质的工程造价机构审核,审核费用列入维修和更新、改造成本。

第三十條  下列资金应当转入住宅專項維修資金滚存使用:

()住宅專項維修資金的存储利息;

()利用住宅專項維修資金购买国债的增值收益;

()利用住宅共用部位、共用设施设备进行經营的,业主所得收益,但业主大会另有决定的除外;

()住宅共用設施設備報廢後回收的殘值。

第三十一條  维修资金申请人应当对申请使用备案材料的真实性、合法性、有效性負責。申请人隐瞒真实情况或者提供虚假材料的,依法承担相应法律責任。

业主对维修资金使用情况有异议的,可以要求使用人提供相關费用清单、发票和按户分摊费用清单等进行核对,也可以聘请專业的鉴定机构对工程结算情况进行审计。

第五章  監督管理

第三十二條  維修資金自存入維修資金專戶之日起, 按照專戶管理銀行規定的利率計息。在維修資金交存當年按銀行同期活期利率計息,次年整棟交足未發生使用的,按銀行同期一年期定期利率計息。

在保證維修資金正常使用的前提下,可以按照國家有關規定將維修資金用于購買一級市場新發行的國債和在專戶管理銀行進行組合存儲,但不得用于其他投資。

維修資金禁止用于從事國債回購、股票買及委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行爲。

第三十三條  業主大會成立前,商品住宅業主、非住宅業主交存的維修資金由縣住房保障中心代管。

縣住房保障中心應當委托所在地家商业银行,作为本行政区域内住宅專項維修資金的專户管理银行,并在專户管理银行开立住宅專項維修資金專户。

住宅專項維修資金应当以物业管理区域为单位设账,按房屋户门號设分户账:未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋户门號设分户账。

第三十四條  业主大会成立后,經全体业主决议同意,将维修资金移交给业主委员会,未决定移交的由縣住房保障中心繼續代管,若需移交,召開業主大會會議時,應通知管理機構和社區居民委員會參加;會議應對下列事項進行表決:

()自行管理住宅專項維修資金的决议;

()住宅專項維修資金的管理制度;

()确定住宅專項維修資金的專户管理银行,账目管理单位和账目管理責任人的决议;

()其他与住宅專項維修資金有关的决议事项。

以上事项应当經物业管理区域内專有部分占建筑物總面积三分之二以上且占總人数三分之二以上的业主表决同意。

業主大會會議召開後,業主委員會應當就業主大會決議的事項及業主大會會議召開的情況在本物業管理區域內進行公示,公示期不得少于15

第三十五條  业主大会决定自行管理住宅專項維修資金后,业主委员会应当在住宅專項維修資金的專户管理银行开立專户,并向管理机构书面中请划转。管理机构应当自收到申请之日30日内,将该物业管理区域内业主交存的住宅專項維修資金账面余额划转至專户,并将有关账目等资料移交该业主委员会。

建筑区内发生变动或业主委员会主任或副主任发生更换,以及业主委员会的名称,联系方式、地址发生变动等情况,业主委员会应持相關手续到管理机构和專户管理银行办理维修资金账户的有关变更手續。

業主委員會設立的維修資金賬戶接受管理機構以及專戶銀行的監管

第三十六條  住宅專項維修資金的管理經费,由管理机构依照规定编制预算报縣住宅專項維修資金監督管理委员会核准后,在住宅專項維修資金的增值收益中列支。

除管理机构經费外的增值收益转入住宅專項維修資金的滚存使用。

第三十七條  业主交存的住宅專項維修資金属于业主所有,业主转让房屋所有权时,住宅專項維修資金同房屋所有权同时过户。房屋灭失后,專项维修资金余额退还给房屋所有权人。

第三十八條  專戶管理銀行應當每年至少三次向縣住房保障中心、相關部门及业主委员会,業主代表发送维修资金的对账单。

縣住房保障中心、相關部门及业主委员会、業主代表对资金账户变化情况有异议的,可以要求專户管理银行进行复核。

專户管理机关和银行应当建立住宅專項維修資金查询平台,接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅專項維修資金使用、增值收益和账面余额的查询,确保业主知情权。

第三十九條  住宅專項維修資金的管理和使用,应当依法接受审计部门的审计监督。

住宅專項維修資金的财务管理和会计核算应当依法接受縣财政行政主管部门的监督。

縣财政行政主管部门应当加强对住宅專項維修資金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督

住宅專項維修資金專用票据的购领、使用、保存、核销管理,应当按照财政部以及湖南省财政厅的有关规定执行,并按受财政部门的监督检查。

第六章  法律責任

第四十條  开发建设单位未按本办法第二十二條规定分摊维修、更新和改造费用的,由縣住房保障中心責令限期改正;逾期不改正的,處以1萬元以下的罰款。

第四十一條  開發建設單位違反本辦法規定,用住宅專項維修資金的,由縣住房保障中心追回挪用的住宅專項維修資金,没收违法所得,可以并处挪用金额2倍以下的罰款;构成犯罪的,依法追究直接負責的主管人员和其他直接責任人员的刑事責任。

縣住房保障中心挪用住宅專項維修資金的,对直接負責的主管人员和其他直接責任人员依法给子处分;构成犯罪的,依法追究其刑事責任。

第四十二條  由业主大会自行管理住宅專項維修資金,业主委员会及其成员违反本办法规定,有下列情形之一的,由縣住房保障中心主管部门責令限期改正,暂停住宅專項維修資金划转:造成經济損失的,由相關責任人员依法承担相应赔偿責任;涉嫌犯罪的,依法迫究其刑事責任:

(一)未按本办法规定设立住宅專項維修資金專户的;

(二)利用住宅專項維修資金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第四十三條  对违反住宅專項維修資金專用票据管理规定的行为,按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律責任。

第七章  

第四十四條  在本办法实施前,已經建成出售并已交纳住宅项维修资金入库的,不再进行调整;已建成出售但尚未交纳住宅專項維修資金的按照本办法标准执行

第四十五條  縣住房保障中心依据本办法制定实施细則。

第四十六條  本辦法自行文之日起施行。今後國家和省有新規定的,從其規定。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

抄送: 縣委各部门,縣纪委办公室,縣人武部政工科。

縣人大办,縣政协办,縣人民法院,縣人民檢察院。

縣工商联。

古丈人民政府辦公室           2019 510 日印發

 

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